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Combien de loyers impayés pour une expulsion ?

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Dernière modificationaoût 20224 min lues

Savoir combien il doit avoir de loyers impayés avant d’envisager l’expulsion du locataire

Lorsqu’on gère un ou plusieurs immobiliers avec des locataires, la question que peut se poser un propriétaire est combien de loyers impayés sont à envisager l’expulsion lorsqu’on doit faire face à un locataire défaillant. Malgré les aides et les garanties pour les loyers impayés comme les assurances pour loyers impayés ou le système de caution, l’expulsion pour loyers impayés peut être une solution à envisager pour un gestionnaire de biens immobiliers et détenteur d’une SCI.

Cependant, cela implique du stress et les conséquences peuvent être lourdes. De ce fait, il est nécessaire de respecter les différentes procédures et recours existants pour faire valoir ses droits. D’une manière générale, un bailleur ne peut pas expulser un locataire dès le premier retard de paiement. Il existe des procédures amiables et judiciaires concernant l’expulsion d’un locataire pour des loyers impayés.

Combien doit-il avoir de loyers de retard avant l’expulsion d’un locataire ?

Le locataire doit respecter son bail de location et payer son loyer dans les délais impartis. Le propriétaire du bien immobilier doit prendre en considération que la procédure d’expulsion en raison de loyers impayés peut prendre entre 6 et 12 mois. Il faut également prendre en considération la trêve hivernale avec des délais qui peuvent s’allonger jusqu’à 3 ans.

Cependant, avant d’envisager l’expulsion du locataire défaillant en raison de loyers impayés, il est nécessaire d’agir le plus vite possible avant de se lancer dans des procédures qui peuvent s’avérer être longues.

Quelle est la procédure à l’amiable avant l’expulsion pour loyers impayés ?

Le propriétaire et le locataire peuvent envisager de mettre en place une procédure à l’amiable comme un conciliateur de justice. Le locataire peut avoir des difficultés pour payer son loyer ou faire face à une dégradation de sa situation personnelle. De ce fait, envisager l’expulsion dès le premier impayé peut-être contre-productif et la situation peut-être résolue à l’amiable dans certains cas.

Le propriétaire dispose de deux leviers pour entrer en contact avec le locataire et tenter de trouver une solution à l’amiable.

Lettre de relance

Le bailleur doit entrer en contact avec le locataire le plus vite possible lorsqu’une discussion n’a pas suffit à régulariser la situation.

Lettre de mise en demeure pour loyer impayé

La mise en demeure intervient lorsque la lettre de relance n’a pas permis de régler le litige. La mise en demeure est envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce document peut permettre au propriétaire de faire valoir ses droits devant un juge. Ce document permet de prouver qu’il a tenté une procédure à l’amiable pour obtenir un remboursement des loyers impayés avant d’envisager une action devant la justice.

Le conciliateur de justice peut définir un accord avec un échelonnement des paiements avant d’envisager l’expulsion du locataire pour loyers impayés. Il est également possible de contacter :

  • La personne qui s’est portée caution.

  • Contacter l’assurance si le propriétaire dispose d’une assurance en cas de loyers impayés.

  • Contacter l’organisme garant.

Comment signaler les loyers impayés à la Caf ?

Dans le cas où le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement. Il est nécessaire d’effectuer un signalement à la Caf (Caisse d’allocation familiale). L’organisme peut engager une procédure pour impayés et la caf déterminera un montant de loyers impayés pour pouvoir effectuer le signalement. Il est à noter que si le propriétaire ne signale pas le locataire défaillant en raison d’impayés, il peut encourir une amende.

Quelle est la procédure à suivre pour l’expulsion pour loyers impayés ?

Dans le cas où toutes les démarches énoncées précédemment n’auraient pas abouti, le propriétaire peut engager une démarche d’expulsion pour loyers impayés en demandant la résiliation du bail. Voici les principales étapes :

Commandement de payer

Le propriétaire peut recourir à un huissier de justice pour informer le locataire d’un commandement de payer. Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour régler les loyers impayés. Si le locataire ne régularise pas la situation, il perd son droit d’occupation du logement.

L’assignation

Si le commandement à payer n’a pas reçu une réponse favorable du locataire, le juge doit mettre en œuvre la clause résolutoire. Cela signifie que le jugement permet d’expulser le locataire dont un huissier de justice sera l’exécuteur de la décision.

La clause résolutoire

La clause résolutoire désigne l’acceptation des parties de résilier le bail lorsque le locataire ne respecte pas ses engagements. La procédure d’expulsion pour loyers impayés sera différente lorsque le bail dispose d’une clause résolutoire ou non. La procédure d’un bail avec clause résolutoire est plus rapide et se déroule via un juge de référés. Un bail sans clause résolutoire nécessite de saisir un juge du fond et le propriétaire devra justifier la rupture du contrat de location.

Comment prévenir en amont l’expulsion pour loyers impayés ?

Le bailleur peut envisager d’utiliser une solution de paiement en ligne comme GoCardless qui propose de collecter directement le paiement des loyers sur les comptes bancaires des locataires. De ce fait, le propriétaire a un contrôle complet du processus de paiement des différentes échéances à honorer et permet de définir de manière optimale le montant à payer du loyer et une échéance précise.

Contrairement aux banques traditionnelles, GoCardless est très facile à mettre en place et peu coûteux. Un gestionnaire de biens immobiliers pourra utiliser GoCardless s’il dispose de plusieurs locataires. GoCardless propose un processus de paiement via des interfaces de paiements sécurisées disponibles dans une variété de formats. Les nouveaux locataires pourront très facilement saisir leurs coordonnées bancaires pour prévenir de manière optimale les expulsions pour loyers impayés.

Cela est possible grâce à la compatibilité de GoCardless avec plus de 300 partenaires dont le logiciel de facturation de l’entreprise Sage qui permet de rapprocher les factures produites par le logiciel et les paiements qui sont automatisés avec GoCardless. Ce rapprochement permet d’identifier très rapidement les loyers impayés sur le tableau de bord de la fintech et d’agir rapidement en amont de l’expulsion du locataire pour loyers impayés.

97 % des paiements avec GoCardless sont collectés avec succès à la date d’échéance via le prélèvement SEPA. La fonctionnalité Success + permet au bailleur d’agir en amont pour prévenir l’expulsion en cas de loyers impayés. En effet, Success + permet de recouvrir de manière automatique 70 % des paiements qui ont échoués sans la moindre intervention humaine et la nécessité d’engager des procédures à l’amiable ou judiciaires pour recouvrir les loyers impayés.

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