Mieter zahlt nicht: Was können Vermieter bei Zahlungsverzug tun?

Im Jahr 2018 gab es fast 20.000 bewohnte Mietwohnungen in Deutschland. Dabei begegnen Vermieter immer wieder dem Problem des Mietrückstandes. Egal ob es sich um eine Monatsmiete oder gleich mehrere handelt: Für den Vermieter bedeutet ein Zahlungsverzug nicht nur Ärger und Stress, sondern auch die zeitaufwändige Einholung des Rückstandes sowie finanzielle Engpässe. Wie können Vermieter den Mietrückstand einfordern? Ab wann geraten Mietschulden in Verjährung? Und wie kann man verhindern, dass der Zahlungsverzug überhaupt erst entsteht? Das erfahren Sie in diesem Artikel.

Ab wann gilt Zahlungsverzug?

Im Mietvertrag ist genau festgelegt, wann die Miete gezahlt werden muss. In den meisten Fällen ist das der erste Werktag des Monats, manchmal werden dem Mieter bis zu drei Werktage eingeräumt. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist es ausreichend, wenn die Miete spätestens am dritten Werktag des entsprechenden Monats angewiesen wurde, sofern das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Das Geld muss also nicht unbedingt am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters sein. Wichtig dabei ist, dass der Samstag nicht als Werktag gilt.

Hat der Mieter den Betrag bis zum festgelegten Fälligkeitsdatum noch nicht bezahlt oder die Überweisung getätigt, gerät er in Verzug.

Wie kann man Mietrückständen vorbeugen?

Zwar gibt es Möglichkeiten, den Mietrückstand einzufordern und den Mieter sogar aus der Wohnung zu bekommen. Noch besser ist es jedoch, das Risiko von Mietschulden von Anfang an zu minimieren.

Üblicherweise geht die Zahlung der Miete vom Mieter aus, der sie per Überweisung oder Dauerauftrag tätigt. Das Problem dabei: Die Kontrolle liegt einzig und allein beim Mieter. Er kann die Überweisung aussetzen oder den Dauerauftrag kündigen.

Für Vermieter ist daher das Lastschriftverfahren geeigneter. Dabei handelt es sich um eine sogenannte „Pull-Zahlung“, bei der die Monatsmiete immer zum gleichen Datum automatisch vom Konto des Mieters eingezogen wird. Der Vorteil: Das Risiko von Zahlungsausfällen ist geringer und der Vermieter kann transparent einsehen, wann eine Abbuchung eingegangen oder fehlgeschlagen ist.

Mit GoCardless lässt sich das Lastschriftverfahren bequem einrichten – sowohl für Privatpersonen als auch für durch Immobilienbüros vermietete Objekte. Gerade für Vermieter mit mehreren Mietobjekten wird der Zeitaufwand für die Nachhaltung der Mieteinnahmen so erheblich reduziert.

Das Success+ Feature führt fehlgeschlagene Abbuchungen automatisch erneut aus, was die Fehlerquote nochmals senkt. Nicht zuletzt ermöglicht GoCardless auch die Ausführung einer Echtzeitüberweisung per Instant Bank Pay, mit der beispielsweise Kautionen beim Einzug noch am selben Tag ausgeführt werden.

Fristgerechte vs. fristlose Kündigung

Es ist frustrierend: Der Mieter zahlt nicht, die Einnahmen fehlen und aus dem Ärger heraus möchte man ihn am liebsten direkt aus der Wohnung haben. Doch durch den Kündigungsschutz können Mieter in Deutschland nicht so einfach aus ihren Wohnungen geworfen werden.

Zunächst einmal bietet es sich an, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen – und zwar gleich nach dem ersten Verzug. Oft lassen sich Probleme damit aus dem Weg räumen und Kompromisse finden. Bleibt der Mietrückstand jedoch bestehen, hat der Vermieter zunächst die Option einer fristgerechten Kündigung.

Die im Mietvertrag festgelegte Kündigungsfrist ist dann einzuhalten. Als Begründung kann der Vermieter eine erhebliche Verletzung der Vertragspflichten nennen. Zahlt der Mieter die ausstehenden Mietrückstände nachträglich, bleibt die Kündigung weiterhin wirksam.

Anders sieht es bei einer fristlosen Kündigung aus. Diese kann jedoch nur unter bestimmten Umständen als „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ ausgesprochen werden:

• Wenn der Mieter zwei Monate nacheinander die Miete nicht pünktlich zahlt

• Wenn der Mieter zwei Monate nacheinander nur einen kleinen Teil der Miete zahlt

• Wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldet, der zwei Monatsmieten entspricht

Zudem muss eine Räumungsklage beim Gericht eingeholt werden. Zahlt der Mieter die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der fristlosen Kündigung, so wird diese unwirksam.

Mahnung bei Mietrückstand

Ist es zu Mietschulden gekommen, so kann der Vermieter eine oder mehrere Mahnungen schicken. Führt dies zu keinem Ergebnis, hat er die Möglichkeit zur Abmahnung. Dies kann sowohl mündlich als auch schriftlich erfolgen.

Für eine fristlose Kündigung ist der Ausspruch einer Mahnung bei Mietrückstand nicht nötig, kann jedoch als erster Schritt hilfreich sein, um den Mieter zur Zahlung zu bewegen. Bei Nachzahlung der Mietschulden hat der Vermieter außerdem die Möglichkeit, eine weitere fristlose Kündigung auszusprechen. Die Begründung ist dann eine schwerwiegende Vertragsverletzung, zu der u. a. auch die Vernachlässigung der Wohnung oder eine andauernde Lärmbelästigung zählen.

Wann kommen Mietschulden in Verjährung?

Mietschulden fallen unter die regulären Verjährungsfristen. Sie verjähren nach drei Jahren.

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